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南天名苑

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🌊广州顶级豪宅·醉美江景·1.0低密岛居

🏠140-480㎡4梯3户江景大宅，即将加推

项目简介：

【占地面积】500 亩（33 万㎡）

【建筑面积】35 万㎡

【容积率】约1.06

【总户数】约1200户

【车位比】1：2

【在售产品】4梯3户·3.3m层高·23-27层·豪华装修

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项目示意图

此次新推产品为R1-R3、R5-R9的高楼层，每栋楼仅有2套，总计16套。

目前暂未有户型图流出，但小编也扒出了点料。

据了解，南天名苑480㎡大平层，匹配的是3梯1户，很大程度保证了私密感。

专梯直达入户花园，还有佣人电梯直达家政区间，入户动线互不干扰。

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首层大堂效果图

而这批大平层，属于南天名苑天启组团的高层单位，是全盘目前面积段最大的产品。

步进屋内，直面的是超100㎡的会客厅，即便是家人朋友的大型聚会，也不愁没地儿。

项目为了将三江交汇的优势发挥得最大化，为其搭载长达16米的超宽尺度大阳台。

这是什么概念？

不夸张的说，大概和邮轮上直接望江没啥区别吧。

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效果图

再来看看价格方面。

据房天下数据显示，目前南天名苑在售的建面约140-270平产品，均价约8-9.5万/平，二手均价约6.3-8.4万/平。

至于此次的480㎡大平层产品，小编打听到，据说，他们连“起跑线”都在6000万起。（实际售价还是要以开发商公示为准）

换而言之，此次新产品的折合单价约12.5万/平起，确实贵了不少。

但就目前而言，南天名苑大户型要来的消息一经传出，已然引起大量关注，原因何在？

项目实拍图

最近，小编从销售得知，南天名苑G1栋的360平大户型近期要加推了。

本想凑凑热闹去欣赏一下传说中的江景楼王，结果中介一句“均价11万/平，最高楼层可能要15万/平”毫无预兆地映入眼帘。

这价格，咱们就是说一整个蚌埠住了，要知道此前南天名苑售卖的同为360平的2-5栋均价也才约9万/平...

仅加推20套，吹风最高15万/平

可按揭购买，全款优先

据中介透露，南天名苑本次即将加推的G1栋共12层高，3梯2户，仅有20套。

G1栋属于南天名苑的大户型产品，市场上比较抢手，一有加推，就容易手慢无。

从地理位置上看，南天名苑位于广州珠江后航道与城市中轴的交汇处的洛溪岛，与广钢、广纸隔江相望。

而此次即将加推的G1栋正好就在洛溪岛西侧岛尖位置，两面临江。

南天名苑规划图以及G1栋位置

预计约11万/平的价格只能买到中低层单位，高层景观面更佳的可能到15万/平。

对于这个吹风价，楼市君同步致电咨询了售楼部，印证了这一说法。（补充说明：具体需以项目实际开盘为准）

此外，据销售透露，项目加推新品接受按揭，但全款客可优先选房，另当前G1栋诚意登记的人数已超过20人。

咱们再来看看户型，360平的户型包括了两种类型：现代雅奢户型A和美学简约户型B。

这两个户型为整体对称布局，结构上差异不大，只是局部有所不同。

户型图参考（左为现代雅奢户型A，右为美学简约户型B）

现代雅奢户型A风格是典型的“爸妈看了都说好”系列，自带豪气。

空间上南北通透，动静分区，私密性较好，同时带有前后空中花园式阳台，随时都能看到江景。

样板房客厅

样板房景观阳台

美学简约户型B在配置上也相差无几，板式设计风格，书房和厨房空间比较灵动。

样板房客厅

房天下数据显示，目前南天名苑在售的建面约140-270平天启系列，均价约8-9万/平，二手均价约6.5万/平。

这样来看，此次加推的G1栋确实贵了不少，原因何在？我们接着往下看。

取消限价、一线江景

大户型江景房真的很抢手！

虽说江景房在市场上一直炙手可热，但价格可不美丽，并且有疯涨的趋势。

造成这样的原因又是什么？楼市君分析有三。

其一，加推新品景观面比以往的更优越。

据房天下数据，珠江各段航道10万+/平的江景豪宅比比皆是，甚至还有更高的，如侨鑫汇悦台，目前均价约20-29万/平。

毕竟，过去5年，广州出让的322宗宅地中，市中心总计仅有8宗为一线江景地，可见入市的江景房是凤毛麟角般的存在。

本次南天名苑加推的G1栋与在售的天启系列有所不同，江景更加优越，被销售称为“江景楼王”。

在售的天启系列位于岛的北侧，只能享受一面的江景，而G1栋正处洛溪岛岛尖中间位置，坐拥两面江景，视野更加开阔。

其二，在限价调整灵活化下，传番禺200平以上产品放松限价，或能突破10万+/平。

今年2月市场有消息称，广州将采取“分级备案”，规定新项目大户型可以分144-200㎡、200㎡及以上两个面积段备案。

对此，广州市住建局表示对楼盘实施动态价格指导，没有专门的价格红线。

在指导价动态化调整下，广州天河已陆续有豪宅盘破10万+/平拿得预售证并开盘。

据中介透露，目前番禺已传出200平以上的产品取消限价的消息，虽无正式文件出台，但南天名苑G1栋已拿到预售证，至今价格能否卖的那么高，我们不妨拭目以待。

中指院数据显示，截止目前整个番禺只有金地壹悦府和星河湾半岛这两个项目的价格真正突破过10万+。

这也意味着，如果南天名苑加推新品真能卖到11-15万/平，将成为番禺第三个真正突破10万+的楼盘。

其三，项目作为滨水低密社区，自带高规格配套，是番禺豪宅区之一。

南天名苑整体地块计容建面378644平，容积率仅为1.0，是目前番禺在售新房当中最低的。

据了解，南天名苑光是私家江堤就足足有2.3公里长，好一个世外桃源有木有。

购房小知识：

1.现房和期房

现房：指建好的房子，可以很快拿到房产证，可以直接过户入住。

优势：投资风险低，可以现场看房，近距离感受房子的效果。

劣势：价格高，选择范围小。

期房：正在修建施工的房子，需要一段时间才可以入住。

优势：价格较低，选择范围广，升值空间大。

劣势：不可控因素太多，投资风险较多。

2.70年产权

随着《民典法》的出台，房子在满70年产权后，自动续期。续期费用的缴纳或者减免依照法律、行政法规的规定进行。

3.公摊

公摊面积指公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、地下室、值班警室等以及其他功能上为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

4.容积率

指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于40%。

5.得房率

得房率=(建筑面积-公摊面积)/销售面积，买房比较重要的一个指标。

得房率过低，不实惠；得房率太高，不方便（公共面积越少）。

住房的得房率在80%最为合适。

6.五通一平

包括通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地。

7.层高

一般商品房层高2.9米，减去楼板和地板厚度，大概在2.7米左右。

8.赠送面积

购房时一般都会有一些面积是赠送的，例如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台算全部面积；半封闭阳台算一半的面积。

9.开间

住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，也叫面宽。

一般，两室一厅80平方米左右的住宅，其客厅开间最大不可超过3.9米;120平方米的住宅，客厅开间在3.9米至4.2米之间。

10.车位比

一般的小区，车位比在1：0.6就可以；高档小区一般要在1：2以上。

买房是为了住的舒适，所以在买房前你一定要懂得这些知识

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