房地产股是机会么?(一)——2018年任志强谈房地产市场

胡椒妹 2018-07-18 10:40:52
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这是2018年任志强在诺言财富论坛上的节录。房价会涨的几段我都删掉了。摘录了几段市场上最近比较关心的话题。

这是2018年任志强在诺言财富论坛上的节录。房价会涨的几段我都删掉了。摘录了几段市场上最近比较关心的话题。所以我摘录了几个标题分别为

并非每个城市都需要租赁住房                                 

"租赁住房"必须市场化                                     

房地产税,路还很远                                       

房地产税与租售并举矛盾                                    

长效机制很难建立                                        

"单一政策"往往事与愿违                                     

现在说的比较多的是增加了很多租赁住房,还有共有产权住房,这好像对房地产有很大的冲击。但是这并不以市场化的方式来塑造租房市场,会有诸多浪费代价也比较大,似乎并不能坚持做下去。2000年的时候还有租赁房,后来房地产市场化没有了,再倒退回去也不合适吧。最后一段单一政策应该是指限售限购,各种调控。要想降低房价应该是多供地,要想降房租应该是鼓励租房抵税,增加税收降低房价和房租好像也不行吧。

一、并非每个城市都需要租赁住房

任志强:

我也不知道这些官员怎么想的,所以他们都出了很多政策,房租不炒,集体土地上建租赁应租房,共有产权等等。我个人觉得,这些问题都解决不了当期矛盾。排名前列个是租赁房,就是集体土地上建租赁房,我可以很自豪的告诉你们,这是我2011年的政协提案,要解决唐家岭等几个村,房子要塌了,要着火,怎么解决租赁应租房的问题。

国土资源部找我谈了很多次,批判了我六年时间,突然有一天我发现变成他的国家政策了。我很头疼,怎么搞的?我敢把政协的号都告诉你,我告诉你,这是真的,不是编的。

但是现在有人认为集体土地上大量供应的租赁应住房能不能破坏市场?我觉得不行。为什么不行?没有一个地方政府会把管子和路修到他不能卖的土地上去,他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施,不能卖的地他就不修了。

只有什么样呢?就是顺路沾了光的这些集体土地才能建租赁性住房。有多少?没多少。所以每一个城市里都有极少的集体土地才能建租赁性住房。就是因为我顺路,有管子,有煤气,有燃气,有供暖什么的东西,你要是离得远的话,我才不给你修管子呢,你自己修管子修不起,所以并不是所有的集体土地都能用。这个矛盾要解决好。

我们在做租赁性住房,大家都说租赁性住房好,我刚才说了,万科的租赁性住房有多少人能租得起?不知道。美国,前十大城市,租赁的房子占的比例是非常高的,从人数,从比例数都可以看到。蓝色的是占的总的住房比例,就是租赁人口也可以看,都非常高。

所以大城市和特大城市,我们觉得要有50%左右的租赁性住房才能满足需求,因为流动人口和临时居住的创业人员等等,大概需要这样。而一般的城市,或者三四线城市,可能5%、2%就可以了,中等城市大概也有10%左右就够了,并不是所有的城市都需要大量的租赁性住房。

二、"租赁住房"必须市场化

任志强:

反过来说,租赁性住房来自于哪?从美国来看,它不是政府掏钱盖的,不要以为多方建设靠政府出钱盖能行,解决不了问题。

我们再看看香港,香港的租赁性住房,私有持有的只有50%,另外40%和其他部分都是靠政府提供的,政府提供多少?免租的只有2%,廉租的这部分也很少,户主提供的也有2%,单位提供的也占到一定比例。但是这个房源从哪来的呢?房源从私有拥有的房源里来的。

也就是说发达国家的资本市场这么好,都是靠私有产权拥有,单位在国外就叫私有,拥有了租赁性住房,中国试图走到计划经济分配那种方式,几乎是不可能的。租赁性住房,为什么要靠私人?重要政府可以用税收和住房补贴来解决租赁导向的问题。

日本,我们看看,日本的租赁市场巨大,70%来自于私人。不要以为靠国家可以解决问题,解决不了问题,再有钱也解决不了问题,一定要靠私人租赁市场来解决问题。北京,北京大概700多万套私人的住房,20%用于租赁,大概140万到150万套左右。

有多少人用呢?有百分之三四的人用,平均一套房子要住五到七个人。所以我们看到,北京就是打隔断,N+1,客厅变成住房,一改改两间,所以它就打隔断。去年11月份一场大火以后北京开始取隔断,把所有隔断都取消了以后,人没地儿住了,涨房租。

所以去年到今年,普遍房租增长了百分之十几,个别地区房租增长40%,重点地区,比如通州,普遍涨了20%以上,因为政府让往这边搬。租赁性住房的价格根本无法解决问题。

我们需要多少房子,我们现在的情况来看,北京按道理说应该是40%到50%的房子是用于租赁的,否则外地人口都没法办了,各媒体都在北京有一个点儿,要不然较新的新闻拿不到。

外国领导来了,你要到现场拍一个照,两会来了你要拍一个照,你不得在北京派记者?怎么办?都买房子?两年就换人了,所以你还是得租。因此干部、高官,比如各个公司的高管们都在北京买房,但是他的低级管理人员待不了那么长时间,一年两年就完了,所以就得租房子,所以租赁性住房的欲求很大。

可是我们总在试图用官方的办法解决租赁性住房,我觉得解决不了。这个意见我已经跟国务院提出来了,政策研究室专门跟我讨论用什么办法解决租赁性住房,但是他们好像似乎还没有入门,问题还很严重。

三、房地产税,路还很远

任志强:还有一个关心的问题,就是房产税。今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问,记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税,这个副部长告诉他,中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂,没看过中国的税法,他不知道1951年的时候,1949年的时候我们是房产税是房产税,地税是地税,1951年的时候把房产税和地产税合并了,叫做房地产税,那个时候土地和国际一样是私有产权的。

如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不知道自己国家发生的历史,我想他一定是搞错了,这个副部长,如果我是总理一定把他撤了。1951年以后为什么不收了?因为公私合营以后没有私人房屋了,全都是公家的了。因此,房产税没人收了,没法收了,收谁的?收不了了,所以他就取消了。

取消以后变成了什么?就变成了工商税,变成了城市维护事业税,附加税,土地使用金,土地出让使用税,耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种,都是属于房产这个范围之内。

因为凡是收了房产税的,都不能收其这类的税,房产税你都收了,不就是改善环境吗?维护城市的,你还能收绿化税吗?类似的情况很多。现在的情况下,2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候,或者是我们房产税初期的时候就提出,要减去相应的税费。

但是现在后头这句话都被人抹了,他们总想在不减现有税的情况下加税,这是不可能的,老百姓一定会造反。

但是如果减了一些税,再征,能不能解决现在的土地财政问题?解决不了。不懂行的人以为,房产税还能替代土地出让金、财政问题解决不了,土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费,它是复利计算的。可是你要把它分成70年收,政府兜里一下子就没钱了,所以替代不了地方税。

回答记者问的时候,他提出通过房产税来调紧税负公平问题,如果要现在收房产税,税负是极不公平的。

排名前列,现有的房产税已经很重了,所以你要先取消再收才合理,否则就是税上加税。

第二,原有房屋的价格构成是不一样的,有的交了土地出让金,有的没交土地出让金,我们的商品房占总房量的多少呢?30%多。也就是说70%多的房子,60%多的房子,接近70%的房子是没有交土地出让金的房子,你能一并收税吗?你要一并收税的话,可能就会出现很多麻烦。

我们还可以看到有的交了大市政费,基础设施费,什么什么一大堆,有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子,商品房改成了房改房,有的不是,是原来分配的住房改房。

这里头的构成矛盾很多。最重要的是,我们的房改文件1997年23号文件,朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话,叫老人老办法,新人新办法。那今天你要统一收税,人家说了,文件上写着,我老人得老办法,你怎么能按新人新办法解决呢?所以统一实行这种房产税,几乎是不可能的。

有人老问,房产税出台,房产税出台了,也就是他们吹吹吧。

另外一个是取得房屋产权的方式不一样,有人是花钱取得,有人是分配取得,有人拆迁取得的,有的是经济适用住房转换成商品房的,但是他没交土地房产税。有的是各种各样的房子,还有自建房,原来的私有产权房等等一大堆,你怎么把它统一分配呢?

我们较低收入者人群里头,拥有的私有产权,拥有第二套产权房的也有7%。他们的房子大半在老城区,房子很破,但是学区房卖的很贵。你要按他的卖价收他的房产税的话,老百姓交不起,所以几乎是不可能的。

四、房地产税与租售并举矛盾

任志强:

同时,税收一定是大大提高了租赁标准,和你这个租售并举是违背的,这两个是相悖的。靠税收去提高租金,老百姓更租不起房子,这是一个很麻烦的事情。我也不认为房产税能解决房价问题,能解决供应性问题,能解决任何问题。

为什么?因为我们历史的发展阶段不一样。国外为什么行呢?因为他一直是市场经济,土地私有制,所以不管他取得的房价是多少,他的规矩是一样的。我们的规则不一样,因为我们有住房分配制的,有住房房改制的,有大量的市政基础设施拆迁阶段的,有住房改革阶段,有商品化的阶段,有非商品化的阶段。

最初的商品化是划拨土地而形成的,后来的商品房土地办理土地出让制度形成的,然后就变成土地招牌挂制度形成的,所以各种取得方式是完全不同的。

你现在要统一市场评估的方式解决,一定会出乱子的,大家就会拿原来的房产证,原来的土地取得条件,或者房屋取得条件跟你打官司,为什么他的和我的是一样?我的成本比他高多了,或者我的成本比他低多了等等,法院以后就变成集市了。所以我估计,要这样说的话,税务比现在的军队要扩大3倍到4倍才能忙得过来。

五、长效机制很难建立

任志强:

倒过来说,如果要用长效机制彻底解决中国的问题,那么就要解决的是土地制度问题,户籍制度问题。那么矛盾就在于,我们的短期政策不利于长期机制的建立,你没法解决土地制度问题,也没法解决户籍制度问题。

他们的矛盾在哪?我们今年出台了一号文件,农民的土地承包再增加30年,很多人就欢呼,真好,农民又可以多用土地30年了。但是很多农民在发愁,因为你只给我30年,我是不能修长期的基础设施的,因为我修这些基础设施,可能要用40年、50年,你只给我30年,我怎么敢修呢?

中国严格说起来是没有私有产权制的,因为我们没有土地的私有化。你们现在都是有钱人,但是你们都叫浮财,你们自己想想,你们能生根落地吗?过两年把你的房子收了,都是浮财。

只有土地变成私有制的时候,我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民与城市人口利益相一致的制度,这样才能最终解决问题。否则,如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决,我们很难建立一套长效机制,你仍然是城里人只解决城里的住房,然后农村人进住房的时候,你就左卡右卡,反正不让他进来,然后他的孩子也不能上学,也不能享受医疗保障等等。

我们的十九大提出,要人类命运共同体,中国人首先得形成共同体,如果中国人连共同体都没有,你怎么能实现世界人的共同体?所以十九大已经提出了很多很多重要的,非常好的报告,但是问题在于哪呢?问题在于,我们的地方政策没有跟上十九大报告,造成了房地产出现了很多的问题。历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候,大部分都适得其反。

六、"单一政策"往往事与愿违

任志强:

我们可以讲两个笑话,一个是布莱尔当英国首相的时候出台了一个政策,叫医生必须在48个小时给预约的病人看病,他们都能电话预约私人医生。布莱尔出来的这个政策,非常明确的要保护病人,

最后的结果是什么样的你们能想象到吗?所有的医生都取消了电话预约。为什么?医生的良心过不去,因为医生如果把所有的病人填满他的就医时间,临时出现了撞车、生病的这些病人,生命就会出现危险,不然他就违法了,因为布莱尔出的是法。

他到时候说,我要给临时得病的病人看病的时候,那个约的病人不干了,告你。所以他干脆为了保证临时可能出现的这些治病需要,我就所有的预约全取消了,我宁愿没有预约病人。医生的道德真好,所以他就把布莱尔这个临时性的单向措施彻底打败了。

第二,去年年底说台湾的行政院出台了一项政策,为了保护劳工的利益,劳工的加班费要从一个小时2倍的工资变成一个小时4倍的工资,蔡英文很科学的告诉你,我要保护劳动人民的利益。

从此以后,没有一个人雇原来的员工加班了,所有的工厂主都说我雇临时工,我不雇这个员工,这个员工来了叫做加班,所以过去我给2倍工资还行,现在你让我给4倍工资我不用他了,我宁愿到市场上找一个临时工来给我干一天,干两天,因为这个临时工不是按加班算的,因为他就干这两天。

所以单一政策通常在市场当中是悖论,所有的好心都会变成坏事,员工也很苦,也很生气,你这个政策真烂,原来我还能拿2倍工资,现在我连1倍工资也拿不着了。最后台湾行政院做了修改,修改法律。

所以当一个政府试图用单一政策,出于好心解决某一单一问题的时候,通常是悖论。我们如果用市场中的方法解决这种房价,你使劲按着,不用市场化的办法解决问题我觉得是适得其反,也不可能建立长效机制,我就讲这么多,谢谢。我再说一遍,你们千万别给我传出去,我都被问过了。

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